Voici un petit guide à destination des futurs bailleurs qui se posent multiples questions face aux démarches à effectuer. Par où commencer pour garantir la pérennité de son investissement ?
Choisir son type de location
Le bailleur fait face à son premier choix: quel bail établir ? La location non meublé correspond aux locataires qui en ferons leur résidence principale. Le bail s’étend sur 3 ans et se renouvelle par tacite reconduction. La location meublé correspond principalement aux étudiants. Le bail s’étend sur une période d’un an avec un préavis d’un mois seulement. Le dernier bail pour une durée plus courte (1 à 10 mois) s’adresse aux étudiants, aux mutations professionnelles ou à tous types de formations. Des avantages y sont bien sûr alloués tels que la garantie Visale.
Les travaux et les normes
Il est nécessaire au bailleur de mettre en avant son logement pour pouvoir justifier le montant du loyer. Pour cela vous pouvez bénéficier de subventions en adhérant à la convention ANAH (Agence Nationale de l’Amélioration de l’Habitat) afin de faire des travaux d’amélioration. La possibilité de cumuler avec d’autres aides financières, tels que la CITE (Crédit d’Impôt Transition Energétique) ou l’éco-prêt à taux zéro reste possible.
La mise aux normes est obligatoire et ces documents doivent être annexés au bail. Pour cela, trois diagnostics existent: Le DPE, le diagnostic plomb et l’ERNT.
Fixer le montant du loyer
Après les travaux, qui permettent de bénéficier d’un bon rapport qualité-prix, il est nécessaire de se renseigner sur les loyers pratiqués dans la zone géographique et sur l’offre et la demande. Il vous sera préférable de baisser le montant par rapport à la moyenne afin d’assurer la rentabilité du bien et d’éviter un logement vide. A cela s’ajoute ou non, les charges. En copropriété, elles sont communes alors qu’en location seule, il est possible de ne pas les ajouter.
A savoir: l’indice de référence des loyers (IRL) est publié chaque année en janvier par l’INSEE. Il permet de revoir le loyer à la hausse ou à la baisse.
Impayés et impôts
En cas d’impayés par le locataire, le bailleur doit prévenir son organisme social (CAF ou MSA). La communication reste importante dans ce cas. L’agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) est à disposition et permet d’aider à résoudre ce problème. Le cautionnaire rentre en ligne de compte. S’il s’agit d’un particulier, il suffit de l’informer de la situation. S’il s’agit de Visale ou du FSL, le retour du loyer est rapide lorsque l’alerte été donné. Ces dispositifs permettent d’éviter le recourt à des démarches judiciaires.
Pour le cas des impôts, il ne faut pas oublier de déclarer des loyers et faire le choix du régime d’imposition (Réel ou Micro-foncier).
Choix du locataire et documents
La diffusion de l’annonce permet d’obtenir plusieurs profils de locataires. Des documents peuvent être demandés afin de vérifier la stabilité financière. Ainsi, une photocopie de la carte d’identité, les 3 derniers bulletins de salaire et un justificatif de domicile de moins de 3 mois permettent de comparer les profils.
Une fois le choix effectué, le bailleur doit produire un contrat de bail, un état des lieux et une quittance du premier loyer afin d’être dans les normes.